NOTA DEL AUTOR

NOTA

En ningún caso nos responsabilizamos de las decisiones que pueda tomar cualquier lector, aunque se haya inspirado en los contenidos de este blog. Las decisiones que tomen los lectores serán enteramente suyas, así como los perjuicios y beneficios que se desprendan de sus actuaciones.




miércoles, 19 de noviembre de 2014

¿Y AHORA QUE HACEMOS CON NUESTROS AHORROS? (5ª entrega y última)

¿Y AHORA QUE HACEMOS CON NUESTROS AHORROS?
(5ª entrega y última)


12-Comprar inmuebles.
Si se dispone del capital ahorrado suficiente para comprar al contado, tal como están de bajos los precios respecto a máximos de 2007, podría ser ya una buena inversión, sobretodo si es para uso propio como vivienda habitual u otros fines personales.

En caso de no disponer de la totalidad del dinero, si tenemos opción de acceder a un préstamo hipotecario también podría ser una buena opción, y más aun si como en el caso anterior le vamos a dar uno uso personal continuado.

Si queremos comprar un inmueble que no vamos a utilizar como vivienda propia u otros usos personales, si lo que pretendemos es conseguir una rentabilidad a largo plazo por plusvalías, o a corto mediante alquiler, sería oportuno elegir bien el lugar de ubicación, valorar la depreciación que ha experimentado desde 2007, estimar el recorrido al alza que puede tener a medio y largo plazo y estudiar las condiciones de financiación y las posibilidades de renta por alquiler.

Lo que más nos podría interesar es una vivienda bien situada en una gran ciudad, con ascensor y vistas al exterior, con servicios próximos (colegios, instituto, servicios médicos, supermercados…), con  buenas comunicaciones por metro, autobuses etc., con el centro y otras áreas de servicios como universidades, centros comerciales, centros deportivos, áreas de ocio…

Para hacer un calculo razonable del precio que podríamos pagar por un inmueble, podemos averiguar lo que se cobra mensualmente, como mínimo, por una vivienda o local de las mismas características en la zona, multiplicaremos dicha cifra por 12 y nos dará lo que se puede percibir por alquilar el inmueble durante 1 año, si multiplicamos el alquiler de un año por 20, nos dará una cifra que podemos considerar como el máximo a pagar por la vivienda o local que nos interesa.

Supongamos que nos piden por una vivienda 100.000 € y nos informamos de que lo mínimo de la zona pora alquilar dicha vivienda serían unos 400 €. Si multiplicamos 400 por 12 meses nos da un total de 4.800 € al año, si multiplicamos 4.800 € por 20, nos dará un total de 96.000 €, y esta sería la  cantidad máxima que ofreceríamos por el piso.

Con esto, comprando el piso por 96.000 € y alquilando por 400 € al mes tendríamos unas expectativas de rendimiento bruto de un 5% anual.

Siguiendo con estos criterios, en caso de solicitar un crédito hipotecario, nunca deberíamos aceptar un contrato hipotecario con unos intereses superiores al 5% anual.

En caso de comprar un inmueble a través de una inmobiliaria, a parte de interesarnos por el precio de la vivienda, les pediríamos que cantidad de euros se comprometerían a pagarnos mensualmente por administrar y gestionar el alquiler del inmueble que vamos a comprar. Y en base a esta cantidad, según hemos visto anteriormente, hacer el cálculo de lo que estaríamos dispuestos a pagar como máximo por el inmueble que nos ofrecen.

En caso de comprar un inmueble hay que tener en cuenta que los gastos de gestión e impuestos no suelen bajar del 10% del precio de la vivienda.

Si nos interesamos por una zona concreta hay que visitar todas las agencias inmobiliarias de la zona, y patearse las calles en busca de anuncios para hacernos una idea lo más acertada posible del precio real de las casas. Observaremos que para el mismo tipo de inmueble hay grandísimas diferencias de unas inmobiliarias a otras y de unos particulares a otros.



13-Invertir en obras de rehabilitación  y mejora de la vivienda habitual.
Esta es una buena opción, dado que invertimos directamente en la mejora de la propia vivienda y eso normalmente contribuye a la mejora de nuestra calidad de vida. Y más aún si las cantidades invertidas son fruto del ahorro y no tenemos necesidad de pedir dinero prestado para hacer frente a las obras.


14-Amortizar capital de una hipoteca pendiente.
Para valorar si vale la pena adelantar la devolución de parte del capital de una hipoteca pendiente, hemos de tener en cuenta por una parte los intereses que pagamos por nuestra hipoteca y el porcentaje con el que nos penalizaría el banco por la devolución anticipada del capital.

Por otro lado miraremos que tipo de interés nos darían por un depósito bancario a un año. Si el porcentaje percibido por un depósito más el porcentaje de penalización por devolución anticipada, resulta claramente inferior al interés que pagamos por la hipoteca, estará indicada la devolución anticipada de capital, con lo que se reducirá nuestra cuota mensual o reduciremos el plazo máximo de amortización de la hipoteca.

Supongamos que tenemos una hipoteca por la que pagamos en un momento dado 1,15% de intereses y en la se que penaliza la devolución de capital con un 0,25%. Supongamos también que disponemos de unos ahorros con los que no sabemos que hacer. El banco nos ofrece como máximo un 1,10% por un depósito a un año. Si sumamos la rentabilidad que nos da el banco 1,10% más la penalización por devolución anticipada de capital de la hipoteca 0,25% nos da un total de 1,35%. Es decir que si aceptamos el depósito a un año y nos ahorramos la penalización por devolución anticipada, tendremos un beneficio superior al 1,15% que pagamos por nuestra hipoteca, por lo que en este supuesto no nos interesaría devolver capital.

En el caso de que nuestro contrato no tuviese cláusula de penalización por devolución anticipada nos resultaría ligeramente ventajosa la devolución anticipada de parte del capital de nuestra hipoteca.

Pero si nuestra hipoteca presenta un interés más elevado, por ejemplo del 4%, entonces estaría claramente indicada la devolución de capital anticipada porque supondría una rentabilidad equivalente al 4%, muy superior al 1,10% que nos ofrecen por un depósito a un año.

De todas formas, aunque nuestra deuda hipotecaria sea muy abultada, si tenemos solvencia para hacer frente al pago de las cuotas, no hay que precipitarse a realizar amortizaciones anticipadas de capital. Tenemos que valorar bien la conveniencia o no de llevarla a cabo en base a las indicaciones anteriores, pero además debemos tener en cuenta los beneficios fiscales que pudiéramos tener por deducciones en vivienda habitual.

Si finalmente nos decidimos a devolver capital de forma anticipada porque nos resulte claramente favorable, no invertiremos todos nuestros ahorros en la devolución de capital. Nos reservaremos una cantidad prudencial de nuestros ahorros para tener un cierto grado de liquidez  con el que podamos hacer frente a algún imprevisto, o para permitirnos algún capricho o consumo que nos endulce la existencia.


Conclusiones:
-Las rentabilidades que nos dan los bancos son reducidas, pero como la inflación es negativa aún resulta rentable contratar depósitos a un año con una rentabilidad de alrededor del 1%.

-La renta variable, especialmente la española, tal como se plantea la situación con bajos rendimientos en renta fija, parece una salida razonable para sacar una mayor rentabilidad por nuestros ahorros. De momento se mantiene reticente a avanzar con fuerza, pero da la sensación de que se está preparando el panorama inversor para que las únicas salidas posibles sean mantenerse en liquidez con unas rentas mínimas o nulas o invertir en bolsa con unas expectativas moderadas de crecimiento  a corto o medio plazo y con unos rendimientos por dividendos que en el caso del Ibex 35 se sitúan alrededor del 4%.

-Otra posibilidad es empezar a comprar más bienes de consumo, servicios, tierras, inmuebles, viviendas etc. NO todos los ciudadanos se encuentran en situación de precariedad. La crisis a llevado a muchos trabajadores al paro y millones de familias no pueden llegar a final de mes, pero hay muchos otros millones de ciudadanos que con la crisis se han apretado tanto el cinturón que incluso cobrando menos han sido capaces de ahorrar más. Si en lugar de obsesionarnos por el ahorro monetario perdemos un poco el miedo a la crisis e invertimos una buena parte de nuestros ahorros directamente en consumo y actividades productivas, contribuiremos aunque sea un poco a dinamizar la economía.

-Algunos inmuebles, sobretodo en grandes ciudades, en zonas bien dotadas de servicios y buenas comunicaciones, para uso como vivienda habitual o para alquiler, se han situado en unos precios interesantes. La decisión de invertir o no, en estos momentos dependerá más de nuestra particular situación económica que de la situación general del mercado de la vivienda.

-Amortizar capital de una hipoteca pendiente, en la actual situación de IPC negativo y euribor bajísimo, en principio no me parece aconsejable, aunque hay  que tener en cuenta cada situación en particular. En estos momentos el dinero invertido en una hipoteca, si tenemos la suerte de beneficiarnos de bajos intereses, no es una cuestión que nos deba preocupar, dado que nos permitirá seguir pagando las cuotas con mayor facilidad que en años anteriores.

-En caso de necesitar obras en la vivienda habitual, actualmente es un buen momento para invertir nuestros ahorros en rehabilitación y reformas, pagaremos bastante menos por materiales y servicios de mayor calidad que hace unos años. Cabe esperar que en los próximos años vuelvan a remontar los precios y la reforma  nos saldrá más cara.

-Invertir en negocios de familiares o amigos nunca es fácil, puedes perder el capital y las amistades. Altamente peligroso desde el punto de vista emocional.

-Montar un pequeño negocio, en estos momentos de atonía compradora, tiene altísimas probabilidades de fracaso. Solo lo llevaríamos a cabo en caso de ser un gran conocedor del producto.

-Invertir nuestros ahorros en un negocio solamente para estar entretenido, en caso de estar sin trabajo, no es una buena idea, ante esta situación vale más dedicarse a actividades no lucrativas, como cultivar un pequeño huerto de autoabastecimiento, que nos ocuparán el tiempo y darán grandes satisfacciones personales con poco o ningún gasto.


Resumen de actuación
En cualquier situación, intentaremos mantener ahorrados,  siempre a nuestra disposición en cuenta bancaria, como mínimo el equivalente a 6 meses de nuestra nómina, pensión o renta mensual media, con la finalidad de poder hacer frente a cualquier imprevisto o urgencia que se nos pueda presentar.

Si no disponemos de esta cantidad, nuestro esfuerzo se concentrará en tratar de hacer frente a los gastos mínimos: alimentación, higiene, vivienda sin renunciar a unos mínimos de calidad compatibles con el mantenimiento de la salud. Intentaremos aumentar el ahorro e incrementar los ingresos para disponer, si es posible, de un pequeño ahorro o colchón de seguridad que nos permita hacer frente a algún imprevisto.

Si nuestra situación es más holgada y además del mínimo equivalente a 6 nóminas, disponemos de otros ahorros suplementarios. Podemos Invertir hasta un máximo del 50% de nuestros ahorros actuales en renta variable: Valores de bolsa variados y de calidad con buenas rentabilidades por dividendos, fondos de renta variable indexados al Ibex35, fondos indexados a otros índices bursátiles u otros fondos de renta variable.

El otro 50% podemos mantenerlo en inversiones sin riesgo, en un depósito a un año. También podemos invertir este 50% en la rehabilitación y mejora de la vivienda habitual, o dedicarla a la compra de un inmueble.

Otra posible inversión de una parte de nuestros ahorros podría ser la compra de una parcela de tierra de cultivo, están realmente baratas y suponen una oportunidad para dedicar parte de nuestro tiempo de ocio a prácticas agrícolas a pequeña escala sin ánimo de lucro.

En estos momentos los productos de renta fija como obligaciones del estado o de empresas privadas, dado sus bajos rendimientos no son demasiado atractivos.

En general si se dispone de liquidez es un buen momento para comprar bienes y servicios, los precios de los productos están baratos y los salarios de los trabajadores también, lo que nos permite hacer más con menos dinero.

Si los que disponen de dinero lo invierten en bienes de consumo y otros productos de mayor durabilidad se estarán anticipando a las futuras subidas de precios, lo que supondrá un ahorro a largo plazo, y a la vez una inversión con posibilidad de ganancias por plusvalías, y al mismo tiempo ayudarían a lanzar un poco la economía, contribuyendo a un aumento de la demanda que facilitaría el crecimiento del empleo que tanta falta nos hace.

Bolsavida

1 comentario:

Elena Nino dijo...

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Salutacions
la senyora Elena